Praktické chyby pri kúpe nehnuteľnosti

15.2.2021, Miroslav Kriak.

Kúpa nehnuteľnosti je zo svojej podstaty často jednou z najväčších investícií, ktoré vo svojom živote robíme, a to bez ohľadu na to, či ide o kúpu investičnej nehnuteľnosti alebo našej vlastnej. Nezáleží ani tom, či sa kúpna cenu uhrádza z vlastných zdrojov alebo príde na použitie bankového financovania. Rovnaké zásady zároveň platia pri predaji nehnuteľnosti.

Prvý a úplne najdôležitejší bod tohto článku je odporúčanie, aby ste sa pri uzatváraní zmlúv poradili s odborníkom. Odborníkom však, a to pri všetkej úcte, nie je realitný maklér, hoci má 20 rokov skúseností alebo síce menej, ale adekvátne množstvo sebavedomia. O niečo lepšou alternatívou je právnik vo vašom okolí. V mene všetkých právnikov si dovolím uviesť, že prosba len tak jedným okom prebehnúť zmluvu je rovnaká, ako len tak narýchlo prezuť auto. Buď sa to robí poriadne alebo vôbec, zodpovedný právnik tomu bude venovať prinajmenšom dve až tri hodiny, nezabudnite sa mu primerane poďakovať. Úplne najlepšou alternatívou je zveriť sa do rúk advokáta. Presne v tomto bode by mohol článok končiť a pokiaľ vám stačí toto dôrazné odporúčanie, ďalej nemusíte vôbec čítať.

Prax nám často ukazuje, že spraviť obchodnú transakciu vo výške 200.000 eur a eventuálne ju spojiť so záväzkom trvajúcim 30 rokov nie je samé o sebe dostatočným podkladom pre pripísanie adekvátnej vážnosti a opatrnosti. Aké teda sú riziká a najčastejšie chyby zmluvných strán? Poďme sa na ne pozrieť, pre prehľad sú rozdelené do niekoľkých kategórií.

1..Triviálne chyby

Do tejto kategórie spadajú v zásade neškodné drobnosti, na základe ktorých správny orgán preruší katastrálne konanie, čo síce je nepríjemnosť, ale nemusí ešte znamenať problém. Často sa udejú chyby pri opise nehnuteľnosti, ako zámena poschodia a podlažia alebo opomenutie časti prevodu, keď je predmet prevodu evidovaný na viacerých listoch vlastníctva. To sa nezriedka stáva pri bytoch, kedy pozemok pod bytovým domom môže byť vedený na inom liste vlastníctva ako stavba samotná. Inokedy účastníci zmluvy neuvedú svoju štátnu príslušnosť, u mužov nepovažujú za dôležité uviesť rodné priezvisko a podobne. Pri bytoch netreba zabúdať, že sa neaplikuje iba Občiansky zákonník, ale aj zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý oproti kúpe rodinného domu vyžaduje viacero dodatočných ustanovení.

2. Spôsob odovzdania nehnuteľnosti a úhrady kúpnej ceny

Tento bod považujem za azda najdôležitejší (hneď po úvodnom odporúčaní volať advokáta), pretože väčšina účastníkov zmlúv túto chybu robí dobrovoľne, resp. vedome, často s cieľom úspory.

Z detských čias poznáme tradičné – z rúčky do rúčky. Tento sympatický inštitút pri prevode nehnuteľností nie je možný, pretože nástup právnych účinkov prevodu je podmienený vydaním správneho rozhodnutia, na ktorého vydanie je lehota 30 dní (resp. 15 alebo 20, nikdy však nie okamžite). Na koho strane má teda ostať riziko? Má najprv prebehnúť úhrada a následne prevod vlastníctva? Ak nič iné, už len motivácia predávajúceho odstraňovať chyby z bodu 1 je po úhrade významne nižšia, o to viac, ak za utŕžené peniaze odíde na cestu okolo sveta za 80 dní a kataster na ich odstránenie uloží 30 dňovú lehotu. Čo ak predávajúci platbu príjme a potom pred rozhodnutím okresného úradu od zmluvy odstúpi? Aj keby tak urobil neplatne, kataster konanie povinne preruší a nešťastného kupujúceho odkáže domáhať sa svojich práv na súde. Viete, že rekordná dĺžka súdneho konania na Slovensku je 28 rokov? (zdroj) Alebo má predávajúci najskôr previesť nehnuteľnosť a následne čakať, či mu peniaze od kupujúceho prídu? Tak či onak, jedna zmluvná strana nesie riziko, že tá druhá zmluvná strana nebude dobromyseľná.

Tento gordický uzol sa pritom dá jednoducho rozťať bankovou vinkuláciou alebo notárskou úschovou. V oboch prípadoch sa kupujúci dočasne (spravidla 3 mesiace) vzdáva práva disponovať svojimi prostriedkami, ktoré však budú v prospech predávajúceho uvoľnené len v prípade, ak prevedie na kupujúceho predmet prevodu tak, ako bolo zmluvne dohodnuté. Stav garantuje banka, resp. notár a obe zmluvné strany majú istotu, že vzájomné plnenie sa udeje iba v prípade, ak všetko prebehlo tak, ako bolo vopred dohodnuté.

Niektoré banky svojim lepším segmentom klientov túto službu ponúkajú dokonca bezplatne.

3. Právny stav nehnuteľnosti

Mimoriadne dôležitý a tak často opomínaný bod. Predávajúci prestáva byť vlastníkom nehnuteľnosti až momentom rozhodnutia okresného úradu, ktorým sa povolí vklad do katastra nehnuteľností. Až do momentu podania návrhu na vklad predávajúcemu nič nebráni zriadiť záložné právo, vecné bremeno (napr. aj doživotného užívania) alebo dokonca predať nehnuteľnosť ďalej. Rozhodujúce bude len to, v akom poradí sa jednotlivé návrhy do katastra podali.

Vedeli ste, že ak predávajúci hoc len jeden deň pred zápisom zmeny vlastníka uzatvorí nájomnú zmluvu, kupujúci sa jej neplatnosti bude musieť domáhať súdnou cestou a nájom nehnuteľnosti zmenou vlastníka automaticky nezaniká?

Navyše, predávajúceho, akokoľvek dobromyseľného, môže v čase katastrálneho konania dobehnúť exekúcia z minulosti. Kúpna zmluva ostáva naďalej platná, správny orgán však konanie preruší.

4. Skutkový stav nehnuteľnosti

Predávajúci nehnuteľnosť odovzdáva v stave, v akom bola na obliadke kupujúcim. Veta vyvolávajúca dobrý pocit v praxi znamená pomerne málo, ak tento stav nie je zadokumentovaný. Koľkokrát už predávajúci vypratal svoj nábytok tak, že ho ťahal po parketách z obývačky až ku vchodovým dverám. Apropo – ktorý nábytok v kupovanej nehnuteľnosti ostáva a ktorý nie? Čo v prípade, ak kupujúci chcel prázdny byt a predávajúci v ňom nechal zariadenie? Prirodzene, dôležitý je termín odovzdania a vypratania bytu.

5. Zmluvné pokuty

Aj najdôslednejšie pripravená zmluva reflektujúca požiadavky vyššie bude bezzubá (imperfektná), ak nebude porušenie povinností sankcionovateľné. V tomto bode sa predávajúci môže cítiť v nevýhode, pretože väčšina sankcií bude smerovať proti nemu. Tu je však potrebné si uvedomiť, že predávajúci je nositeľom väčšiny povinností a zodpovednosti, pozná skutkový a aj právny stav, pričom spravidla jedinou a určite najväčšou zmluvnou povinnosťou kupujúceho je uhradiť kúpnu cenu riadne a včas, resp. prevziať predmet kúpy. Je preto úplne legitímne, ak predávajúci bude postihnuteľný za nevypratanie bytu, za právne aj faktické vady… Takisto je vhodné lehoty formulovať ako presne určené časové úseky a vyvarovať sa slovám ako bezodkladne alebo okamžite (vhodné formulácie sú do 15 dní a pod.)

6. Právo odstúpiť od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy má sankčný charakter a zakladá povinnosť zmluvných strán vrátiť si všetko, čo si doposiaľ zo zmluvy plnili. Od zmluvy však možno odstúpiť iba vtedy, ak tak ustanovuje zákon alebo ak sa tak zmluvné strany dohodli. Pre prípad tých najhrubších porušení zmluvy je vhodné ustanoviť právo zmluvných strán na odstúpenie. V kontexte predchádzajúceho bodu bude väčšina možností na odstúpenie od zmluvy na strane kupujúceho.

7. Ďalšie ustanovenia, na ktoré sa oplatí myslieť

Dobrá kúpna zmluva by ďalej mala obsahovať úpravu spôsobu doručovania písomností medzi zmluvnými stranami, povinnosť zmluvných strán poskytnúť si súčinnosť pri prerušenom katastrálnom konaní alebo úpravu spôsobu úhrady správnych poplatkov. Tým výpočet celkom určite nekončí a v jednotlivých prípadoch bude vznikať potreba reflektovať osobitosti  toho-ktorého prípadu, napr. výmaz záložných práv, exekučných záložných práv alebo vecných bremien.

Záverom dodávam, že tento článok nemá slúžiť ako návod na svojpomocné vypracovanie zmlúv, práve naopak, má čitateľa čo možno najviac od takého postupu odradiť. Ak budú laik a právnik čítať ten istý riadok, je dosť možné, že ho budú interpretovať rozdielne.

Prajem vám, aby vaše kúpy a predaje, nadobúdania a scudzovania nehnuteľností patrili do tej veľkej väčšiny bezproblémových, ktoré dobre dopadnú aj s defektnými zmluvami.

Nezabudnite, zmluvy sa nerobia pre prípady, kedy všetci dodržia svoje slovo. V takom svete by gentlemanské podanie ruky úplne stačilo.

Diclaimer: autor už nie je aktívny v právnickom povolaní a z vášho rozhodnutia osloviť vami vybraného advokáta nemá žiadny prospech 🙂